Curadoria de investimento imobiliário · Florianópolis
A Up Invest é uma curadoria. Estudamos o mercado de imóveis compactos de alta rotatividade, aplicamos um filtro próprio e levamos ao investidor apenas o que sobra dele.
Elevando seus investimentos
01 · A tese
Existe uma faixa do mercado imobiliário que rende como operação hoteleira e valoriza como imóvel. Ela exige três coisas ao mesmo tempo: o produto certo, a localização certa e alguém competente operando depois da entrega. É nessa faixa que trabalhamos.
Florianópolis registrou 14,3% de rentabilidade média ao ano em aluguel por temporada entre 2019 e 2024, entre as cinco praças mais rentáveis do país. Novo Campeche é hoje o segundo bairro de maior faturamento médio da cidade na plataforma, cerca de R$ 156 mil por ano por unidade.
Um studio de 20 m² desenhado para hospedagem fatura, por metro quadrado, bem acima de um apartamento residencial de três dormitórios na mesma rua. O investidor entra com menos capital e ocupa a faixa de produto com maior giro.
Diferente da renda fixa, que só paga juros, e do fundo imobiliário, que só distribui dividendos, aqui o investidor tem dois vetores simultâneos: a receita mensal da operação e a valorização do imóvel em uma região com demanda comprovada.
02 · O filtro
Curadoria não é sobre o que apresentamos. É sobre o que descartamos. Todo empreendimento que chega até nós passa por cinco cortes antes de virar recomendação. Basta reprovar em um para não chegar ao investidor.
Faturamento histórico da região na plataforma, taxa de ocupação, sazonalidade e estoque concorrente. Vista bonita não entra na conta. Se o bairro não tem histórico de receita, não passa.
Quem administra o imóvel depois da entrega importa mais que a planta. Exigimos operador com portfólio auditável, avaliação pública consistente e escala suficiente para precificar bem na alta e na baixa temporada.
Sociedade de propósito específico por empreendimento, terreno em nome da SPE, sem alavancagem cruzada entre projetos e matrícula individualizada na entrega. Estrutura confusa é risco disfarçado de oportunidade.
Enxoval, layout, área comum e destinação previstos desde a planta. Apartamento residencial adaptado depois vira briga de condomínio. Em maio de 2026 o STJ confirmou que condomínio comum pode proibir locação por temporada por votação de dois terços.
Comparamos o valor da cota com o metro quadrado praticado no bairro e com o custo de construção. Empreendimento bom com preço ruim continua sendo negócio ruim para quem entra.
Arraste ou role para percorrer os cinco cortes
03 · O modelo
O modelo SPE assusta quem nunca viu, e é justamente por isso que a maior parte do mercado não usa. Explicado direito, ele é mais transparente que a compra tradicional na planta. São seis etapas.
O investimento compra quotas sociais de uma sociedade criada só para aquele empreendimento. Não é fundo, não é consórcio, não é promessa de compra e venda.
O terreno entra no nome da sociedade. Não há alavancagem financeira cruzada com outros projetos da mesma incorporadora, então o risco de um empreendimento não contamina o outro.
O sócio paga o custo da construção, não o preço de tabela com a margem da incorporadora embutida. É daí que vem a diferença entre o valor investido e o valor de mercado na entrega.
Prestação de contas periódica do andamento físico e financeiro. O sócio acompanha para onde vai o capital ao longo de todo o cronograma.
Concluída a obra, institui-se o condomínio e cada unidade recebe matrícula própria no cartório. A SPE é dissolvida e as cotas viram imóvel no seu nome.
O operador assume anúncio, precificação, check-in, limpeza, lavanderia e manutenção. O investidor recebe o resultado líquido e mantém liberdade de usar a unidade quando quiser.
04 · Oportunidade aberta
Curadoria aprovada · Lançamento
Rua Otávio Cruz, 141 · Campeche, Florianópolis / SC
Studios de 14,5 m² a 20 m², conjugáveis, a 250 metros da Praia do Novo Campeche. Piscina aquecida, rooftop com vista para o mar, minimarket e áreas de integração. Operação e gestão pela Seazone após a entrega.
Quero a tabela de valoresTodos os valores acima são estimativas baseadas em estudo de mercado. Não constituem promessa de rentabilidade e podem variar conforme oferta e demanda locais. O retorno só se realiza após a conclusão do empreendimento.
O bairro concentra demanda o ano inteiro, não só no verão, por causa da proximidade com o aeroporto internacional, o polo tecnológico da região sul da ilha e a travessia para a Ilha do Campeche.
05 · Como funciona
Nenhuma etapa é automática e nenhuma acontece sem você entender a anterior. Se em qualquer ponto o produto não fizer sentido para o seu momento, a gente diz isso.
Entendemos capital disponível, horizonte de tempo, apetite a risco e se você busca renda, valorização ou os dois. Vinte minutos, sem apresentação de vendas.
Se o modelo SPE não couber no seu momento, dizemos na primeira conversa. Investimento ilíquido de médio prazo não serve para reserva de emergência.
Você recebe o material técnico do empreendimento, a tabela de valores atualizada, o fluxo de pagamento e o memorial descritivo para ler com calma.
Escolhida a unidade, formaliza-se a reserva e o contrato social de entrada na SPE, com o suporte jurídico da incorporadora e o nosso acompanhamento.
Você recebe a prestação de contas periódica e segue com um canal direto conosco até a individualização da matrícula.
06 · Perguntas
A cota é um direito societário registrado, com terreno em nome da sociedade e contrato social. O risco existe e é de execução da obra, não de titularidade. Por isso o filtro pesa tanto o histórico do incorporador e a ausência de alavancagem cruzada entre projetos. Nenhum investimento imobiliário é livre de risco, e quem disser o contrário está vendendo.
É possível ceder a cota a terceiros, respeitando o contrato social. Mas trate esse investimento como ilíquido: o desenho é de médio prazo, com a liquidez real chegando depois da individualização da matrícula. Não é lugar para capital que você pode precisar em seis meses.
Não. Toda projeção nesta página é estimativa baseada em estudo de mercado do operador e pode variar conforme oferta e demanda locais. Trabalhamos com faixas conservadoras e mostramos a metodologia. Promessa de rentabilidade fixa em imóvel é sinal de alerta.
Sim. O proprietário bloqueia as datas que quiser no calendário da operação. Cada diária bloqueada é receita que deixa de entrar, então vale planejar o uso fora dos picos de alta temporada.
É uma alternativa legítima, com dois custos que costumam ser subestimados: o ticket de entrada de um imóvel pronto na mesma região é bem mais alto, e a operação de temporada é um trabalho diário de precificação, atendimento, limpeza e manutenção. Além disso, o STJ decidiu em maio de 2026 que condomínio residencial comum pode proibir locação por temporada por votação de dois terços dos moradores. Empreendimento com destinação prevista desde a planta não corre esse risco.
Somos investidores desse mercado antes de sermos representantes comerciais dele. A diferença prática é que corretor apresenta o que tem em carteira e curadoria apresenta o que passou no filtro. Quando nada passa, não temos o que apresentar, e falamos isso.
Próximo passo
Sem apresentação de vendas. Vinte minutos para entender seu momento e dizer com honestidade se faz sentido. Atendimento em português, espanhol e inglês.
